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2、购房人已转售房屋的，不影响其向开发商承担房屋面积误差赔偿责任——孙全乐诉天津浩业建设开发有限公司房屋买卖合同纠纷案

案件要点：当房屋实际面积与合同约定面积不符时，根据合同相对性原则，只有合同直接当事人才能主张权利或承担义务。 房屋是否转售，不影响权利人依据合同主张的主张。

案号：（2008）北民初字270号

原审法院：天津市河北区人民法院

资料来源：《人民法院案例精选》73号（2010.3）

3、购房者声称房屋面积不足，请求法院进行评估。 如果卖方无正当理由拒绝提供平面图，法院可以推定买方的诉讼请求成立——刘军因房屋面积不足起诉昌辉公司房屋买卖合同纠纷案。 案件

案件要旨：购房者测量房屋面积不足，遂向法院提起诉讼，请求对房屋面积进行测量评估。 出卖人无正当理由拒绝提供鉴定所需的竣工平面图的，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，“有证据表明当事人一方持有证据而拒绝提供的”无正当理由提供的，对方当事人主张证据内容对证据持有者不利的，其主张可以推定成立。”根据规定，买受人的主张可以推定成立。

案号：（2010）苏民再提字第0026号

原审法院：江苏省高级人民法院

资料来源：《江苏省高级人民法院公告》2012年第5号（总第23号）； 江苏省参考案例

4、房屋收购率“缩水”超出合理范围，开发商应承担违约责任——朱拥军诉杭州运恒房地产有限公司商品房预售合同纠纷案

案例概要：

1、住房收购率的合理误差范围应综合考虑对购房者的保障和对实际交易的影响确定。

2、开发商交付的房屋住房可用率“缩水”超出合理范围的，开发商应当承担违约责任。 违约赔偿金额按照单位内减少的建筑面积价值，加上买受人因共有建筑面积增加而获得的收益计算。 其他因素的损益适当抵销后确定。

案号：（2014）浙航民终1313号

原审法院：浙江省杭州市中级人民法院

来源：《浙江省参考案例.案例指导》2015.3（总第35期）

法信·专家意见

一

商品房交付面积确认

实践中，常常采用测绘成果表作为计算商品房交付面积的依据。 《商品房销售管理办法》第三十四条规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用前委托具有房地产测绘资质的单位根据项目进行测绘。 测绘成果报房地产行政管理部门审核并用于权属登记。

一些地方性法规对此也作出了更为详细的规定。 《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》（2015年本文件修订时删除该条）第二十一条规定：房地产开发企业商品房交付使用前，应当进行独立的勘察和勘察。经房地产管理部门批准、具有房地产测绘资质的测绘中介机构，应当对商品房进行面积测绘； 勘察结果表应当注明商品房的建筑面积、建成面积、使用面积和分摊面积。 总建筑面积。

房地产开发企业应当以测绘机构测量的面积作为商品房交付和计价的面积，并向买受人提供商品房测绘成果表。 房地产行政管理部门按照测绘机构测算的建筑面积，并经房地产开发企业和购房人共同认可，核发商品房所有权证书。 测绘机构因商品房测绘误差超过国家规定的技术误差允许范围，给购房者、房地产企业造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。

《房地产测绘管理办法》第十八条规定：房地产管理部门仅对测绘成果进行形式审查。 只要测绘单位操作规范，产权登记证登记的面积应当以测绘成果表记载的面积为准。 此外，《办法》第十七条还规定，买受人对测绘单位提供的测绘成果有异议的，可以委托国家认可的房地产测绘成果鉴定和结构鉴定。 在诉讼或者仲裁阶段，您可以向人民法院或者仲裁机构申请委托鉴定。

从上述规定不难看出，测绘成果表是确定商业产权登记面积的依据。 商品房买卖双方也可以约定以测绘成果表作为确定商品房交付面积的依据。 如果测绘成果表记载的商品房面积超出合同规定的正常误差范围，购房人收到测绘成果表后可以决定是否退房。 这种做法是符合实际的。 买家在交房前后收到勘察结果单时，可以了解所交房面积的误差以及是否符合合同规定的退房条件，以便做出决定是否退房。 买家做出退房决定后，开发商也可以及时再次出售房屋，避免进一步损失。

（摘自《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释的理解与适用》，最高人民法院民事审判一庭，人民法院出版社2015年版pg电子模拟器，第178~179页）

二

商品房面积差异处理原则

（一）按套房内建成面积处理面积差异的原则。 买卖双方签订合同按照公寓内建筑面积计算价格的，当公寓内建筑面积与合同不一致时pg电子模拟器，适用本司法解释（《最高人民法院解释》）。参照《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的规定》），下同）处理确定的一般原则。

（二）购房者购买的房屋共有面积差异的处理原则。 共享建筑面积不能由买方单独使用，但共享建筑面积的减少会影响买方的收入，公共设施的功能也会受到一定的影响，同时也会减少买方的产权登记区域。 如果买方的投资权益受到损害，卖方也应当承担相应的违约责任。 双方在商品房买卖合同中对共有建筑面积有明确约定的，从其约定。 没有约定的，适用本司法解释（《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第四条，下同）。

（三）商品房按建筑面积计价面积差异的处理原则。 《商品房销售管理办法》第二十一条规定：按照建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套房内的建筑面积和共用的总建筑面积，并约定建筑面积不变，但套房内建筑面积有误差； 套房内建筑面积与建筑面积差异如何处理。

具体来说，包括两层含义：一是商品房销售合同约定的建筑面积是固定的，但套房内建筑面积误差包括套房内建筑面积的增加和合用共有建筑面积的减少。面积和套房内建筑面积的减少。 共用总建筑面积增加有两种情况。 对于前一种情况，买受人可以提高房屋的实际使用率，可以按照本司法解释关于交付房屋面积大于合同约定面积的规定处理。 后一种情况降低了已交付商品房的实际使用率，可以按照本司法解释关于实际交付商品房面积小于承包面积的规定处理。

此外，还有以下几种情况。 建筑面积和套房内建筑面积均减少，但套房内建筑面积减少量（大于或）小于建筑面积减少量。 并且，套内建筑面积和套内建筑面积均有所增加，但套内建筑面积的增加量（大于或）小于建筑面积的增加量。 对于上述四种情况，还应当通过判断房屋面积比例的增减，以房屋实际使用率是否增减来判定是否适用本司法解释。

（四）因设计变更引起的面积差异，适用本条规定的原则。 开发商起草的格式合同中，通常对因设计变更造成的面积误差作出如下规定：因设计变更造成面积差异的，按实际面积结算房价。 这样的协议不符合规范性文件的要求，很可能损害买方的利益。

《商品房销售管理办法》第二十四条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划设计建设商品房。 商品房出售后，房地产开发企业不得擅自改变规划设计。 经规划部门批准的规划变更或者设计单位批准的设计变更，导致商品房结构形式、单元类型、空间面积、朝向等发生变化或者影响商品房质量、使用功能的其他情形的合同当事人约定的房屋，变更后，房地产开发企业应当予以变更。 应自成立之日起10天内以书面形式通知买方。 买家有权在通知之日起15天内书面答复是否退房。 若买方自通知到达之日起15日内未以书面形式作出答复，则视为接受规划设计变更及由此导致的房价变动。 房地产开发企业未在规定期限内通知买受人的，买受人有权退房；逾期未通知买受人的，买受人有权退房； 买方退房的，房地产开发企业应当承担违约责任。

规划设计的变更往往会引起容积率、建筑密度等建筑指标的变化，从而引起建筑面积的变化。 它们还会造成单元类型、朝向、层高等各种变化，这与商品房的单面积误差有着本质的区别。 不宜适用该条司法解释规定的区域错误处理原则。 双方不解除商品房销售合同的，应当签订补充协议。

建设部、国家工商行政管理总局颁布的《商品房销售合同示范文本》第十条（本法律文件于2014年修订，第十条相关内容见《商品房销售合同示范文本》第一章） 《商品房销售合同示范文本（预售）》第十四条、第十五条也确认了这一原则。该条规定，经规划部门批准的规划变更和设计单位批准的设计变更，会影响结构形式、单元商品房的类型、空间面积、朝向等因素，买受人购买的商品房质量或者使用功能不良的，出卖人应当自有关部门批准之日起10日内书面通知买受人。买家有权在通知之日起15天内书面答复是否退房，如买家在通知到达之日起15天内未提供书面答复，将被视为接受改变。 若卖家未在规定期限内通知买家pg电子模拟器，买家有权退房。 如果买方退房，卖方必须在买方要求退房之日起的数天内（双方约定）将货款退还给买方，并按照约定的标准支付利息。 如果买家不退房，需与卖家签订补充协议。

（摘自《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释的理解与适用》，最高人民法院民事审判一庭，人民法院出版社2015年版，第179~181页）

法信·相关法律

1.《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷适用法律若干问题的解释》

第十四条 出卖人交付使用的房屋建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的。 合同有约定的，按照约定办理； 合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（1）面积误差率绝对值在3%（含）以内，按合同约定价格结算。 买方要求解除合同的，不予支持；

（2）面积误差率绝对值超过3%，买受人要求解除合同并返还已付货款及利息的，应予支持。 买方同意继续履行合同。 房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差率在3%（含）以内的部分，由买受人按约定价格支付。 面积误差率超过3%的部分，由需方按约定价格支付。 房价由卖方承担，所有权归买方； 房屋实际面积小于合同规定面积的，面积误差3%（含）以内的部分房价及利息由出卖人退还给买受人，面积应退还给买方。 如果误差超过3%，卖家将双倍返还给买家。

2.《商品房销售管理办法》

第十八条 商品房销售可以按单元（套）计价，也可以按建筑面积或者单元内的建筑面积计价。

商品房的建筑面积由内部建筑面积和共用建筑面积组成。 内部建筑面积部分为独立产权，共有建筑面积部分为共有产权。 买方依据法律、法规的规定享有权利并承担责任。 责任。

按单元（单元）或者单元内建筑面积计算价格的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和共有建筑面积。

第十九条 以单元（套）计价的待售房屋，当事人对待售房屋进行现场考察后，可以直接在合同中约定总价。

预售房屋按套（套）计价的，房地产开发企业应当在合同中附有待售房屋平面图。 平面图应标明详细尺寸并商定误差范围。 房屋交付时，模型与设计图纸一致，相关尺寸在约定误差范围内，总价不变； 若模型与设计图纸不一致或相关尺寸超出约定误差范围，合同中无规定处理方法。 ，买家可与房地产开发公司核对或重新协商总价。 购房人退房的，房地产开发公司应当承担违约责任。

第二十条 按建筑面积或者公寓内建筑面积计算价格的，当事人应当在合同中约定合同面积与产权登记面积不符的处理方法。

合同没有约定的，适用下列原则：

（一）面积误差率绝对值在3%（含）以内的，按实际情况结算房价；

（2）面积误差率绝对值超过3%时，买家有权退房。 买受人退房的，房地产开发企业应当自买受人提出退房之日起30日内，将买受人支付的价款退还给买受人，同时支付所付价款的利息。 买受人未退房且房产登记面积大于合同约定面积的，面积误差在3%（含）以内的房价部分由买受人补足； 房价超过3%的部分，由房地产开发企业缴纳。 产权属于买方。 当产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差率绝对值在3%（含）以内的部分房价由房产返还给购房人开发型企业； 房价绝对值超过3%的部分，由房地产开发企业向双方支付。 多次退还给买家。

当事人因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异不解除合同的，应当签订补充协议。

第二十一条 按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套房内的建筑面积和共用总建筑面积，并约定建筑面积如有误差，建筑面积不变。套房内的建筑面积与套房内的建筑面积相等。 发生错误时如何处理。

第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划设计建设商品房。 商品房出售后，房地产开发企业不得擅自改变规划设计。

经规合同当事人约定的房屋，变更后，房地产开发企业应当予以变更。 应自成立之日起10天内以书面形式通知买方。

买家有权在通知之日起15天内书面答复是否退房。 若买方自通知到达之日起15日内未以书面形式作出答复，则视为接受规划设计变更及由此导致的房价变动。 房地产开发企业未在规定期限内通知买受人的，买受人有权退房；逾期未通知买受人的，买受人有权退房； 买方退房的，房地产开发企业应当承担违约责任。