一、协议的效力
所谓“买卖担保协议”（一般以“房屋买卖合同”的形式表现，而不是“买卖担保协议”。“买卖担保协议”是对房屋买卖性质的总称。协议）采用买卖合同的形式。 对债权债务提供担保（以民间借贷合同债权债务为例）。
1、民间借贷法律关系合法、有效。
《购销担保协议》是民间借贷合同的附属合同，《购销担保协议》的效力不影响民间借贷合同的效力。 民间借贷合同是合同双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力的强制性规定，合法有效。 《民间借贷司法解释》第二十四条规定：“第二十四条：当事人签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款人到期无法偿还贷款，贷款人请求买卖合同的履行，人民法院应当按照民间借贷法律关系进行审理，并向当事人说明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院应当裁定驳回诉讼。依照民间借贷法律关系作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的货币债务的，该借款人可以申请拍卖该借款人。拍卖所得价款与应当偿还的贷款本息之间的差额，借款人或者贷款人有权要求返还或者赔偿。” 从这一规定也可以看出，私人借贷合同关系合法、有效、受保护。
2、《房屋买卖合同》无效
《民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律和社会公共利益。” ” 《民法通则》第一百四十三条规定：“民事法律行为符合下列条件的pg麻将胡了，有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”从上述规定可以看出，真实意思表示是民事法律行为有效的必要条件《购房、购房担保协议》双方的真实意思并非出售标的房屋，而是以本《购房、购房合同》的形式为民间借贷债务提供担保。因此， 《房屋买卖合同》无效。
需要注意的是，有裁判认为pg电子官方网站，“销售担保协议”本质上是附条件的“房屋买卖合同”，即民间借贷债务人未按约定偿还债务是房屋有效性的要求故认为《销售保证协议》是附条件的《房屋买卖合同》。 “合法有效，当条件满足时，房屋买卖合同就会生效[如：最高院（2011）民提子案第344号]。我认为这种理解是机械性的，没有掌控和理解房屋买卖的本质。从整体上看，《购销担保协议》（《商品房销售合同》），这种认识是错误的，即认为房屋销售合同无效。
2. 不排除被执行的可能性
1、《买卖担保协议》不能直接导致产权变化。
《物权法》第九条规定：“不动产权利的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” ”。 也就是说，一般来说，“注册就意味着所有权，不注册就没有任何意义”。 如果标的房屋未登记在案外人名下，首先可以推定非标的房屋的所有权人为案外人所有。
当然，有些文件可以直接导致产权变更（也可能导致登记产权人和实际产权人不一致）。
《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会、人民政府征收决定等法律文件而设立、变更、转让、消灭产权的，人民政府的法律文件或者征收决定等生效。” 《物权法解释一》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在共有房地产分割等案件中作出的改变原有产权关系的判决、裁决、调解书依法发生效力的，人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、债换债裁定书，应当认定为人民法院、仲裁委员会的法律文件。物权法第二十八条规定的物权设立、变更、转让或者消灭。“根据上述规定，能够直接导致物权设立、变更、转让或者消灭的法律文件（未经需要办理变更登记的）为：共有房地产、动产分割等案件，由人民法院、仲裁委员会依法制定并生效。 财产权的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖交易裁定、债换债裁定、人民政府的征收决定等。 《购房担保协议》不是上述能够直接导致产权设立、变更、转让或者消灭的文件，不能直接导致未经登记的案外人享有产权。
2、房屋买卖合同无效，案外人不得依据产权期待权判例排除执行。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其全部需要转让登记的财产出售给第三人的，第三人当事人已支付部分或者全部价款且实际占有财产，但尚未办理产权转移登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结该财产； 第三人已支付全部价款并实际占有该财产，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不予查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院处理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在执行金钱债权过程中，买受人对登记在其名下的房地产提出异议的。被执行人具有下列情形之一的，可以享有权利。 排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院封存前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）该房产在人民法院查封前已被合法占用； （三）已支付全部价款，或者按照合同规定已支付部分价款，剩余价款已按照人民法院的要求交付执行的； （4）因买受人自身原因未完成过户登记的。 第二十九条规定，在金钱债权执行过程中，买受人对登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出异议，且符合下列情形的，其权利可以排除执行：应当支持： （一）在人民法院盖章前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购买的商品房用于居住，且购买人名下无其他用于居住的房屋； （3）支付的价款超过合同约定总价的百分之五十。
上述排除执行的法律依据都有一个共同的要求，那就是房屋买卖合同合法有效。
由于《买卖担保协议》中的房屋买卖合同无效，案外人不能依据《买卖担保协议》排除执行。
附外部人士对安福祥典当有限公司、张某某、崔某某、文安县凯祥金属搪瓷有限公司执行人提起的诉讼。
案件简介：2014年11月1日，原告张某某与被告崔某某及其妻子王某某签订协议。 内容为：因被告崔某某欠原告贷款100万元，被告搬迁所在地。 廊坊富林房地产开发有限公司开发的住宅楼（2号楼3单元1301室）及临兴文路两层前房以100万元出售给原告。 若被告于2015年2月16日前偿还原告100万元，则上述房屋归被告所有。 如果被告不能偿还，上述房屋归原告所有。 因被告崔某某欠被告文安市富祥典当有限公司150万元，被告文安市富祥典当有限公司于2015年3月2日起诉被告崔某某，双方达成和解。当日达成调解协议。 2015年3月27日，文安县法院向廊坊富林房地产开发有限公司发出（2015）文知字第299号协助执行通知书及《执行裁定书》，其中将原告张某与及被告人崔某。 涉及房屋查封。 2015年4月3日，文安县法院向廊坊富林房地产开发有限公司发出（2015）文知字第299号协助执行通知书，要求廊坊富林房地产开发有限公司取得上述协议中崔某某的房屋证明。 2015年4月23日，原告张某某向被告文安市富祥典当有限公司提出执行异议，后被法院驳回。
摘自裁判原文
一审【案号：文安县人民法院（2015）文民初字1642号】原告张某与被告崔某及其妻子王某签订的房屋买卖协议实质上属于抵押贷款合同。 。 被告崔某某向原告张某某借款100万元，将房屋抵押给原告。 借款合同合法，但抵押条款为流动条款，违反了物权法“债务履行期限届满前抵押权人不得与抵押人结算”的规定。 约定如果债务人不履行到期债务，抵押财产归债权人所有。”该协议属无效条款，故原告不拥有涉案房屋的所有权。因此，原告张某的请求确认上述财产所有权属于其本人的，不予支持。被告文安市富翔典当有限公司与被告崔某某、文安县凯翔金属搪瓷有限公司存在民间借贷法律关系文安市福祥典当有限公司起诉崔某某、文安县凯祥金属搪瓷有限公司后，在执行过程中，要求本案上述涉案财产文安县人民法院的查封行为并无不当pg麻将胡了，故原告张某某请求撤销文安县人民法院对旧房改建的2号楼3单元1310室的查封廊坊富林房地产开发有限公司的房产及崔某某名下临兴文路的两层前房。 文安县人民法院对解除封锁措施的请求不予支持。 2015年10月30日，文安县人民法院作出（2015）文民初字第1642号判决：驳回原告张某的诉讼请求。
二审【案号：廊坊市中级人民法院（2016）冀10民终1704号】2014年11月1日，张某某、崔某某、王某某签署了一份实质上附有解除条件的《协议书》。 买卖合同中，双方交易标的为本案涉案房屋。 基于崔某某未偿还张某某借款的事实，《协议》中免除崔某某作为张某某支付争议房屋对价的借款义务的条款，不违反《协议》中的禁止性规定。符合法律规定，公平合理。 对双方均有约束力。 上述协议中约定崔某于2015年2月16日偿还贷款并保留房屋所有权是取消房屋买卖交易的条件。 因崔某未能在此期限前偿还贷款，未满足注销条件，张某某取得了系争房屋的所有权。 一审法院对涉案房屋的执行措施，因侵犯案外人张某某的合法权益，应予终止。 廊坊市中级人民法院于2016年5月26日作出（2016）冀10民终1704号判决书： 1、撤销河北省文安县人民法院（2015）文民初1642号民事判决； 2、张某某拥有位于河北省文安县富林宫社区富林宫2号楼3单元1301室的所有权，登记在崔某某名下，以及二人-富林宫社区临街一层购物中心； 3、停止崔某某所拥有的位于河北省文安县富林宫社区2号楼3单元1301室的房产及富林宫社区临街二层商场的所有权。
再审【案号：廊坊市中级人民法院（2017）冀10民再24号】再审申请人福祥典当公司虽主张崔某、王某在胁迫下与张某签订协议，但未能提供证据证明存在且与崔某、王某共同向富林公司出具的同意将涉案房屋转让给张某的《证明》不符。 协议应该是崔和王之间的。 王某、张某的真实意思表示合法有效，对双方均具有法律约束力。 张某某、崔某某、王某某签订的协议究竟是房屋买卖协议还是房屋抵押贷款协议，是本案争议的焦点。 双方签署的协议名称简称为“协议”。 因此，不能仅凭协议名称来判断协议的性质。 必须在对协议内容进行综合审查和分析的基础上综合判断。 《协议书》开头概括性地陈述了本案争议房屋是富林公司分配给被拆迁户崔某某新建的两栋楼房，表明这两栋楼房是协议标的物，其来源合理。并且合法。 《协议》第一条规定“乙方将上述住宅及门面以100万元的价格出售给甲方”。 这表明双方以买卖方式转让房产，不存在以借款为目的抵押房产的情况。 张某某必须付费才能获得该财产。 售价为100万元人民币。 《协议》第二条规定“因乙方欠甲方贷款100万元，该贷款用于冲减上述房款”。 这表明双方同意用崔某某此前向张某某借款抵扣该房屋的购买价款。 因债务不足，借贷关系消灭。
根据该协议的前两项条款，足以证明该协议的性质完全符合房屋买卖合同的法律要求。 当事人发生纠纷，适用合同法关于买卖合同的有关规定。 《协议》第三条、第四条规定，崔某某解除房屋买卖合同的条件是在2015年2月16日之前偿还贷款。如果崔某某未能在2015年2月16日之前偿还贷款，则该房屋争议归属张某某。 根据法院审查，崔某某未按约定偿还贷款的事实，并结合买卖合同的约定，本案涉案房屋应属于张某某所有。 崔某某、王某某、张某某签署《协议书》并向富林公司备案。 目的是为了使富林公司今后办理产权登记手续时无需崔某某、王某某协助。 直接将房产登记在张某某名下。 目前，富临公司开发的争议房屋所在的富临宫小区尚未取得产权证。 因此，仅以该房产未办理登记、不具备产权变更法律效力为由，否定张某某对涉案房屋的所有权，违反事实和法律规定。 崔某明知诉争房屋已为张某所有，但仍与富祥典当公司签订执行和解协议，以该房屋清偿债务，违反了诚实信用原则。 一审法院判决涉案房屋侵犯张某的所有权。 2017年5月22日，廊坊市中级人民法院作出（2017）冀10民斋24号判决：维持本院（2016）冀10民斋1704号民事判决。
再审【案号：河北高级人民法院（2018）济民再159号】本案系执行异议诉讼。 重点是考察张某对涉案房屋的实体权利是否足以阻止执行措施。 对于《协议》的性质，张某某声称，根据他与崔某某、王某某签订的《协议书》，他与崔某某之间存在买卖房屋的法律关系，并且他已获得协议涉及的三方。 他拥有一套房子，但他也承认与崔某存在民间借贷法律关系。 因此，应当认定张某、崔某、王某签订的《协议》性质为该笔借款提供担保。 或者通过支付对价获得房屋的所有权。 首先，张某某提交的多处录音证据表明，崔某某无意出售涉案房产。 其次，虽然《协议》规定用100万元贷款抵扣购买价款，但《协议》签订后，崔某某于2015年1月13日、2月12日将各类资金转给张某某，分别为2015年。 3万元，并声称是100万贷款的利息。 再审过程中，张某的代理人承认崔某支付的利息符合约定，张某被动接受。 《协议》还规定，崔某某须在2015年2月16日前偿还张某某借款100万元，崔某某有权反悔协议。 上述录音证据、协议内容以及张某的代理人在庭审中承认收到利息的陈述，可以证明崔某、王某、张某在签订协议时并未发生房产所有权的真正转移。涉案。 意味着真实目的是为了保证崔某某在约定期限内偿还贷款。
即使张某某的主观意图是在崔某某无力偿还贷款时继续维持销售关系，从而取得涉案财产，但这种意图的转变需要崔某某的同意和配合。 这种情况下，不能认定双方已就房屋买卖达成一致。 根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，“当事人签订买卖合同作为民间借贷合同的担保。借款人不能贷款到期后还款，贷款人要求履约。” 对于买卖合同，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理案件，并向当事人解释变更请求。 当事人拒不改正的，人民法院应当裁定驳回诉讼。 依照民间借贷法律关系作出的判决生效后，借款人不履行的行为即发生法律效力。对于判决确定的货币债务，贷款人可以申请拍卖买卖合同标的物清偿债务。 对于拍卖所得价款与应当偿还的贷款本息之间的差额，借款人或贷款人有权要求返还或赔偿。” 张某某与崔某某之间的真实法律关系仍属于私人性质张某某仅有权申请拍卖《协议》中规定的房产。崔某某未能偿还贷款本息时，他无法根据《协议书》直接取得涉案财产的所有权。
本案中，涉案房屋并未登记在张某某名下。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情况，张某某想要排除强制执行，需要具备以下条件：合法有效的书面销售合同； 该房屋是合法占用的； 全额支付； 因买方以外的原因未办理过户登记的。 因张某某、崔某某、王某某签署的《协议》并非真实的买卖协议，且并未实际支付价款，且张某某在庭审中承认自己从未占用过涉案房产，故张某某向法院提起诉讼。异议不符合上述条件。 因此，张某某对涉案房屋不具备足以妨碍措施执行的实质性权利。
综上，申诉人文安市福祥典当有限公司上诉理由成立，原再审判决认定事实、适用法律错误，应予纠正。 原一审判决并无不当，应予维持。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销河北省廊坊市中级人民法院（2017）冀10闽中第24号民事判决书、河北省廊坊市中级人民法院（2016）河北省廊坊市中级人民法院（2016）冀10闽中第24号民事判决书。第1704章
2、维持河北省文安县人民法院（2015）民字第1642号民事判决。
一审案件受理费100元、二审案件受理费100元均由张某某承担。
此决定为最终决定。
