（一）商品房买卖合同审理与执行诉讼的冲突

根据《物权法》规定，商品房出售时房屋权属发生变化的，在登记时即发生过户。 实践中，对于对作为执行标的的商品房执行有异议的，根据2005年实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行的规定》第十七条的规定，《查封、扣押、冻结的规定》 《财产法》（以下简称《查封、扣押、冻结财产规定》）规定，[18]未移转登记的债权有权排除执行。 根据该条规定，被执行人将应当转让但未登记的财产出售给第三人的，如果第三人符合已支付全部价款、实际占有、并且第三方没有过错。 。 该规定与物权法的规定不符，导致执行异议审查中对商品房权属的认定与一般商品房买卖合同案件的判断标准不一致。 实践中应注意以下问题：

一、执行异议程序中购房者权利保护问题

执行异议诉讼是2007年修改的民事诉讼法中新增的规定。 实践中，申请执行人扣押被执行人商品房时，第三人声称其已足额缴纳并实际占有该财产，且不存在未转让被执行人商品房的过错。故根据《扣押、冻结规定》第十七条的规定，排除第三人执行。 执行部门决定支持其请求后，申请执行人可以据此提起执行异议诉讼。

这个时候，法院就需要进行实质性审查。 符合《查封、冻结条例》第十七条规定的，法院将驳回申请执行人的请求，不再按照《物权法》的规定处理。

二、对《搜查、扣押、冻结条例》第十七条要求的理解问题

关于已支付全额价款的认定

实际上，开发商和购房者同意抵押贷款并支付全部首付款。 后来由于买家以外的原因，房贷还款未能完​​成。 如果此时查封商品房，是否适用《查封、冻结条例》第十七条？

我们认为，《查封、冻结规定》第十七条是对《物权法》规定的产权登记的放宽，旨在保护善意购房者的生存利益。 应严格执行全额付款的要求。 尚未全额付款的，不适用本规定。

实际占有的确定

买家并不实际占用房屋，而是与开发商签订租赁协议，开发商将其租回。 是否可以认定为实际占有？

我们认为，对于实际占有的要求可以适当放宽，包括实际占有和占有规定。 开发商与购房者签订回租协议或者装修协议的，可以视为实际占有。 对于第三人无过错的认定，应当区分不同类型，分别认定。 第三人因案外人意愿以外的原因未能办理产权转移登记手续，如被执行人拒绝协助、登记客观存在障碍、登记机关原因等……，可以确定他没有过错。 第三人为了规避法律、行政法规的规定或者逃避债务，故意将财产登记在被执行人名下，或者在合理期限内未主动办理过户登记手续的，视为有过错。

（二）商品房销售合同试点面临房地产新政策挑战

1、房地产新政对合同履行的影响

新的房地产政策提出了限购、限贷的措施。 对于已签订预订合同但未正式签订商品房销售合同，或已签订商品房销售合同的，因限购原因无法办理房屋所有权转让。 或者由于贷款限制而无法申请抵押贷款。 当事人可以请求解除合同吗？

我们认为，此时应重点考察各方是否预见到房地产新政策的后果。 2010年初以来房地产调控政策一直持续，有关方面应对调控政策的发展方向做出判断。 如果双方在合同中对新政的后果做出了安排，则应予以承认。 如果双方在合同中没有新交易的条款和条件。 当事人可以预见。 这并不构成情况的改变。 如果双方无法预见政策的出台或变化，则交易将失去基础。 情况发生变化应适用。 比如限购人数的进一步扩大、税收的大幅变化等。

当然，房地产新政策对合同的影响应当发生在合同的正常履行过程中。 合同一方延迟履行合同义务后遇到新的政策调整的，由违约方承担责任。

二、关于规避房地产新政行为性质认定

一是借名买房

由于购房者属于限购或限贷群体，他们通过借用他人名义购买房屋。 实践中，名义购房者与实际购房者之间，均声称自己是所购房屋的所有者pg电子官方网站，争夺房屋所有权，因而产生纠纷。 还曾出现过银行因拖欠贷款起诉名义购房者偿还贷款，名义购房者声称自己不是真正业主的纠纷。

我们认为，此时应该维护交易的安全，保护善意交易对方的利益。 名义购房者应当是合同的主体。 对方可以基于欺诈索赔终止合同并赔偿损失。 如果实际购房者要求确认房屋属于自己，则不予支持，除非政策调整允许其取得产权。 打击规避调控政策的失信行为，维护房地产调控政策效果。

二是用房子还债。

买卖双方签订虚假民间借贷合同，合同中约定房屋将用于清偿债务。 其实就是卖房。 他们通过法院诉讼或签署和解协议并申请法院确认来达到规避限购和税收的目的。

我们认为商品房预售合同转让纠纷，如果当事人向法院提起债务纠纷，并在诉讼过程中达成以房屋清偿债务的协议，经审查发现当事人未交付财产的，法院不宜裁定确认调解书。 债权仍应按照原债权与债权之间的关系进行审查和处理，防止虚假诉讼的发生。

三是签订“阴阳契约”

在实践中，卖房者往往会同意争夺房价。 营业税及其他税费约定由购房者承担。 为了减少缴纳的税费，购房者除了真实的房屋买卖合同外，还签订了一份网签合同，通过降低交易价格来实现避税。 此后，由于合同的履行，双方就会对合同的真实性和房屋的真实价格产生争议。

我们认为，网上签订的避税合同是双方虚假意思表示，应视为无效。 以房屋买卖合同实际履行情况为准。 但由于规避国家税收法规，可能会建议有关部门进行处罚。

四、伪造信息规避政策的行为

房地产调控措施实施期间，合同一方伪造相关信息签订商品房买卖合同，信贷机构拒绝发放贷款或者有关部门未办理房产过户手续的，交易对方合同可以要求解除或者终止合同。 并要求对方支付违约金或者赔偿损失。

3、房地产新政对房屋中介合同的影响

因房地产调控政策出台导致商品房买卖合同无法履行，中介机构以便利购房者与卖方签订房屋买卖合同为由要求缴纳中介费的中介行为已经完成，不应支持中介报酬，但中介是中介。 所支付的合理费用应能够支持该活动。

此外，房产中介公司为了吸引业务、赚取更多佣金，帮助购房者和卖家签订阴阳合同，或者提供假离婚、伪造社保缴费凭证等建议，规避房产新政。 中介机构恶意促使买卖双方签订合同，致使房屋买卖合同无法履行，严重损害委托人利益的，中介机构向委托人索要报酬的pg电子官方网站，不予支持。 委托人要求中介机构赔偿由此造成的损失的，应当根据当事人的过错程度予以处理。

（三）名义为商品房交易实为贷款行为的认定

企业往往在资金链紧张时转向民间资本，存在所谓商品房交易实际上是贷款的情况。 实践中，贷款到期后，借款人既不偿还贷款本息，也不将财产转让给贷款人。 贷款人要求按照商品房销售协议办理过户手续，借款人主张确认商品房销售合同无效。 对于此类纠纷，事实认定成为审判中的难点。

贷款人通过这种方式规避了相关法律规定，独立签署了贷款协议和商品房购销协议，且两份协议的内容和文字表述看不出两者之间的关联性。 乍一看。 很难区分双方是借贷关系还是房屋买卖关系。 但通常会出现两者签约时间相近、房价、贷款金额相近、只有欠条但没有房款支付证明的情况。 在这方面，不能孤立地审查单一合同。 。 相反，应该根据其他证据做出判断。 比如是否有回购协议、房子的首付由谁支付、每月的房贷还款由谁承担等。

经查明，商品房买卖实际上属于贷款担保。 对于如何认定商品房买卖合同的效力，实践中存在争议。 我们认为，双方签订商品房买卖合同的真正目的是用房屋作为贷款的担保，因此商品房买卖合同的履行只是具体实现被担保债权的一种方式。 合同虽已成立，但在债务履行期限届满前属于借款人和贷款人。 变相约定担保财产属于贷款人的，符合流动性合同的要求，应属于无效合同，仍应按照借款合同关系处理。

（实践中对此问题仍有不同看法，我们曾发表过《销售担保的效力认定及诉讼对策》文章，如需获取，请关注“天同诉讼圈”查看历史消息）

（四）房屋回购性质的认定

房屋回购条款是商品房买卖交易中的合同协议。 具体来说，是指商品房抵押贷款合同。 购房者无力偿还银行贷款时，开发商作为连带责任保证人承担还款责任，并由开发商进行商品房的买卖。 回购协议。

一、关于房屋回购的性质

实践中存在三种观点：第一种观点认为该合同是流动性合同，应当认定为无效； 第二种观点是，这是一项商定的终止权。 一旦满足开发商的回购条件，开发商发出回购通知，双方合同终止； 第三种观点认为，这是一种非典型担保，卖方作为买方的担保人，承担了对银行的担保职能。

我们认为，回购担保是多方在合同中约定的关联担保。 是指债权人与回购方约定，当债务人未按照约定履行债务时，回购方向债权人支付约定对价，债权人将合同转让给债权人。 将债权及其项下的权利转移给回购人的一种担保形式。 回购担保是一种新型非典型担保。 虽然我国《担保法》和《物权法》中没有明确规定，但在实践中，汽车、房屋等交易中已有使用，因此是可以得到认可的。 有效期按照回购条款处理。

当然，实践中需要根据债务人不履约、合同约定的回购条件是否符合、开发商的回购通知是否有效到达债务人等综合判断是否应当承担回购责任。

2、关于回购价格

合同约定回购价格的，按照协议办理； 如果合同没有约定回购价格，究竟是按原价回购还是按市场价回购，实践中存在争议。

我们认为应该按照市场价格回购。 因为当房价上涨时商品房预售合同转让纠纷，回购人以市场价回购房产后，可以再次以市场价出售，而不会损害其利益。 对于买受人而言，根据合同法第一百六十三条规定商品房预售合同转让纠纷pg电子官方网站，标的物交付前产生的利息归出卖人，标的物交付后产生的利息归买受人所有。 房价上涨产生的收入是房子的自然升值，交付后就应该属于买家。 因此，按市场价格出售对买方来说更为公平。 此外，当房价下跌时，根据合同法第一百四十二条风险转移原则，按市场价回购也符合法律规定。

（五）处理商品房委托销售合同新问题

1、关于客户随意终止的权利

商品房委托代理销售合同本质上是委托合同。 根据合同法第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。 值得质疑的是，商品房代理销售合同是否允许当事人明确约定放弃解除权？

我们认为，在商业地产的委托代理销售中，受托人往往已经启动了售楼处的设计、宣传工作以及涉案房产的销售广告。 有的投入大量人力、物力开拓市场、联系客户办理委托事务。 在风险共担的基础上，应允许双方通过协议排除委托人随意终止的权利。

2、关于保费缴纳问题

《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受委托的房地产中介服务机构代理销售商品房，不得收取佣金以外的费用。 当事人在商品房委托代理销售合同中约定受托人可以收取溢价的，是否无效？

我们认为双方关于溢价奖励的约定是双方共同意愿的真实体现。 不违反法律、行政法规，也不损害社会公共利益和第三方利益，应当认定有效。

关于佣金、保费的收费标准，国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定。 实行独家代理的，房地产经纪费用不得超过成交价格的3%。 对于约定佣金、高价支付超过成交价格3%标准的，超出部分是否应予支持？

我们认为，《关于房地产中介服务收费的通知》的相关规定属于行政规范，并非效力规范，不属于法律、行政法规的管辖范围，因此对合同的效力不产生影响。

3. 关于可用福利的问题

实践中，对于受托人主张商品房委托销售合同终止后可获得的利益，实践中存在三种观点：

第一种观点是，应根据商品房面积和现有市场价格计算和支持可享受的福利； 第二种观点认为，受托人能否获得商品房销售佣金，仍受国家政策、房地产市场等因素的影响。 其关于可获得利益以合同规定的可销售金额为依据的主张不能成立； 第三种观点认为，商品房代理合同终止且涉案商品房尚未实际销售，可获得的利益由法院逐案处理。

我们认为，如果可以根据现有条件确定佣金、保费等福利，我们会支持； 如果根据现有条件不能具体确定，我们不会支持。

（六）新建商品房买卖合同纠纷问题

1、长期店铺使用权转让

实践中，商铺经营者为了筹集资金，将商铺的长期使用权（一般在20年以上，与经营者获得的土地使用权期限相同）以优惠价格出售给他人，并同意关于开店的目的。 其统一的租赁运营管理每年为商铺买家提供固定比例的收入。 但店铺财产仍登记在经营者名下。 长期商铺使用权购买合同有效吗？

我们认为该协议是一份保留所有权并出售使用权的销售合同。 所有权和使用权的分离不受法律禁止，应被视为有效。 法律规定租赁期限不得超过20年，超过期限无效。 但并未规定使用权买卖的最长期限，因此不影响合同的效力。 但买方购买的只是使用权，而非完整的所有权，因此不能与所有者对抗。 如果业主终止合同，合同将不予履行。 买方只能要求赔偿损失。

2、售后包机有效性判定

售后租赁是指开发商在出售商品房时，为了促进销售，与买方约定：开发商在出售后一定期限内将其代理出租，并使用租赁期内的租金抵销部分销售价款或偿还一定金额。 租金回报行为。 建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得通过售后租赁或者变相售后租赁的方式销售未完工商品房。 售后章程是否视为无效？

我们认为，《商品房销售管理办法》第十一条的规定属于行政规定，不属于法律、行政法规，因此不影响售后租赁活动的有效性。 实践中，有必要区分售后租赁与贷款融资的关系。 如果不存在房地产销售的实质内容或者售后租赁不以房地产销售为主要目的，则应认定为借贷融资关系，而非商品房销售合同关系。 根据2011年实施的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，不存在房地产销售真实内容的，销售房地产的主要目的是为了回笼销售资金或者售后租赁，同意回购、出售房地产股份等非法吸收资金，并符合本法第一条第一款规定的条件解释：以非法吸收公众存款罪，依照刑法第一百七十六条的规定处罚。

三、伪造商品房销售合同套取银行货款问题

“关联人”商品房购房者冒充与开发商签订预售合同，利用商品房购房者享受的低息房贷政策，帮助开发商向银行等金融机构融资、贷款。 实践中，开发商起诉购房者解除商品房预售合同的纠纷也存在。 这应该被视为非法行为，以合法形式掩盖非法目的。 商品房预售合同无效。