看来我还没有从房地产和建筑专业人士的角度找到答案，所以补充一下。
【错误解读一：取消公共区域后，开发商会压缩公共部分，楼梯、电梯、大堂都会变得很小。 】
建筑物受到各种监管限制。 例如，最常用的建筑设计消防规范对电梯厅的尺寸、楼梯踏板的高度和宽度、平台的深度都有明确的要求。 并不意味着开发商想压缩电梯厅就可以。 如果不按规范出图，图纸能批吗？ 施工能否验收？ 以历年建筑面积计算，开发商最不愿意花钱的面积是共享面积。 楼梯间、前室、管井基本都是按照最小值来设计的，因为这部分其实是最不值钱的，但也要做的是，我从来没见过甲方傻到宁愿把房子做小一点并将该区域提供给公众。
如果客户群是急需的产品，公共空间会更加紧凑，而如果产品定位为高端产品，无论你算上公共摊位，大堂还是那么宽敞、气派，因为受众目标不同，不可能取消。如果共享面积已经很大了，对于一个豪宅项目，我应该把大厅做小一点，对吧？
【误区二：共享面积取消后，开发商不再建高层住宅，转而建造小高层平房甚至多层洋房，因为高层住宅共享面积大。 】
住宅项目是高层还是多层，会受到容积率等多种因素的影响。 一般容积率高的肯定是高层，这个就不用考虑了。 如果3.0的容积率能快速获批，哪个甲方会傻到搞2.0的容积率？ 规划条件本身都是由规划局制定的。 人们会考虑土地的位置、资源、价值等。 例如，在城市地区，由于土地短缺，地块的容积率会更高。
举个简单的例子，建一栋32层的房子和建两栋16层的房子一样吗？ 按底层高架计算，一栋32层楼相当于31层住宅，两栋16层楼加起来总共是30层住宅。 因为两栋建筑的首层都必须加高，这相当于额外增建了一个高架层，而架空层可以说没有任何价值，因为它不计入容积率。 当然，也不排除部分开发商拿地后会选择建造楼层不太高的住宅楼。 例如，由于高度要求有限，容积率较低，或者产品定位问题。
部分项目为高层+多层/别墅配置。 那是因为前者必须先吸收容积率，然后依靠提高后者的品质来获得溢价。 无论如何，首要前提是保证容积率饱满。 一般来说，别墅的单价是平层的两倍。 但别墅密度高，容积率低。 这是在规划和强制安排时必须综合考虑的。 必须是先满足容积率+密度+间距，然后再考虑地价问题。 并不是每块土地都有条件从高层转为小高层、多层。 为了更直观地说明这个问题，我再举一个例子。 假设某项目规划面积为10万平方米（计算面积为土地面积*容积率。容积率是规划局确定的。实际上只能少不能多）。 那么按照单层面积500平方米，建32层，首层建高架约6栋。 如果加上其他商业配套建筑，容积率就刚好满了。 如果11层全部建好，那么建筑数量将是原来数量的3倍，即18栋。 这意味着更少的楼层意味着更多的建筑物和更多的一楼架空空间。 如果建筑物较多，可能达不到密度要求，并且建筑物有间距要求。 并非全部都能容纳。 即使是溢价的别墅产品，此时也无法保证容积率。 要知道，别墅即使价格比高层高一倍，但层数却少了6-7倍。 这时，不要忘记规划条件中的密度。 要求并不是你只想铺整块地，首要条件是达到指标才谈地价！ 也就是说，往往单价上涨，但总面积却减少，销量也没有高水平企业高。 开发商不考虑吗？ 哪个设计院在强制选型的前期不计算各个产品的配比，从而选择效益最大的方案？
【错误解读三：共享区域取消后，开发商又盖了几户人家的楼房。 毕竟户数越多，分摊的就越少]
这里有两点需要提一下，一是阳光要求，二是产品定位。 有些地方有阳光要求，所以基本上不存在纯北向的户型。 常见的是丁字形房屋，一个楼梯上有四间房屋，两侧有两间房屋，南侧有两间房屋。 确保所有四栋房屋尽可能朝南。 不要挡住北侧。 当然，对于没有阳光规定的城市，你可以说一栋八户人家就够了。 这就说到了产品定位。 为什么最常见的户型是一楼梯四层？ 因为这样可以保证南北翼通透，大户型可以卖到比较高的总价，而南面的小户型无论如何还是朝南的，面积小总价也比较低（在其实单价并不低）。
事实上，对于一个项目来说，绝大多数户型的评分应该是80分。 有些景观不错的房子，比如视野好的房子，可以打90分。 可能有一些条件比较差的房子（比如面朝马路或者朝北的）是70分。 点，但这三者的比例可以说是主轴。 比如这个项目售价3万元，80分的公寓是3万，70分的公寓是27000，那么差价就由80分的公寓来补。 90分。 现在每栋楼有六到八户人家。 看起来每户的面积变小了，户数增加了，但这会导致整体质量的下降pg麻将胡了，而质量的下降也意味着售价的下降。 我们都知道一套两套公寓的质量比一套四套公寓的质量要高。 中高端项目一般有2-4户。 你仍然想建造一套有六套公寓和八套公寓的公寓。 您是否打算将价格定得较低，以弥补产品的缺陷？
此外，很多社区都有不同规模的单位，以满足购房者的不同需求。 无论您是单身、新婚、三口之家，还是三代同堂，您都可以在这里找到适合您的东西。 产品。 如果所有产品都做成三居室，就会流失很多有其他需求的客户（定位豪宅的除外，都是两三百平米的大平层）。
【误区四：取消共享面积后，开发商将共享面积的成本计入销售单位内的面积。 】
这不能说是误解，但无论你算的是公寓还是建筑面积，这些开发成本都包含在开发商自己的计算中。 就好像我的成本是10块钱。 我以前做了10个包子，每个包子卖2元钱。 现在你告诉我把包子做大一点。 那我就做8个包子，每个2.5元。 不然你以为我增加成本2.5元pg麻将胡了，做10个大包子，还卖2元一个吗？
买过房子的人都知道，即使同一栋楼的同一个户型pg麻将胡了，楼上楼下的价格不同，这个户型的单价也会和隔壁的单位不同。 为什么？ 因为每种户型都有自己的优点和缺点，不同的楼层也有自己的优点和缺点，这些因素都会决定户型的销售价格。 开发商并不是简单地将所有户型定价为X万元/平方米，而是可以根据朝向、景观资源、楼层等将一个项目的所有产品划分为不同等级，从而设定单价/总价。 也就是说，无论你的合租公寓面积是多少，户型本身就已经决定了它的价格，而合租公寓在这其中所起的作用极小。
【误区五：我想买70平米的房子，为什么要多付2、30平米的无用共享面积】
这与上一点类似。 这是商品房，不是公租房。 您希望开发人员免费为您构建公共部分。 这怎么可能？ 就像你开一家餐馆，顾客说我只是为了一碗面，你为什么要把你的房租、水费、电费算进我吃的这碗面里？ 你不觉得这很可笑吗？
有人说公共区域不属于我家。 为什么我要付帐单？ 您确定不想使用它吗？ 没有电梯怎么上下楼梯？ 没有楼梯如何疏散？ 如果没有水电管道和水井，你家里的电线在哪里？ 难道都是日晒雨淋的吗？
他们还说，以前合租的房子很小，现在合租的房子越来越大了。 请告诉我，20年前、30年前，是什么样的房子？ 当然，一楼梯两户合住的房子就小了。 为什么高层建筑要共用？ 很大，部分是出于消防安全的原因！ 更多楼层意味着更多人居住在那里。 添加额外的电梯和楼梯有什么问题吗？ 那些说会发展成每梯八户的楼房的人，恐怕你没有住过每梯八户的高层住宅。 上下班等电梯会让你抓狂，然后你就会来骂建筑师有这么多户。 ？ 如果你想要高品质的住房和低廉的售价，作为开发商应该怎么做？
谁不根据自己的经济能力买房呢？ 如果可以的话，买一间大堂比较豪华的房间。 如果没钱，也可以买楼梯间。 您可以选择您需要的。 是否按户型计算与房价有多大关系？ 除去公屋，普通老百姓有可能买得起豪宅吗？ 总之，对房子总价影响不大！
所有住宅项目前期都有自己的产品定位，什么档次的社区，什么目标人群，什么地段，什么景观，楼层价是多少？ 这些实际上直接决定了房价。 我真想，70到80平米的高层建筑公摊如何能在满足消防要求的同时节省几十立方米呢？ 还不如家家户户都爬梯子回家，那公共摊位就真的减少到极限了。
【误区六：取消公共区域后，开发商不愿意投资建设公共设施。 也许停车位已经消失了]
很多人认为地下车库、设备房等都是公共泳池的一部分。 让我们做一些简单的科学研究，了解哪些地方将被纳入公共泳池。 首层大堂、核心筒（包括电梯、楼梯、走道、电梯厅、消防前室等风、水、电管井）、屋顶楼梯间、屋顶电梯机房。 简单来说，就是建筑物地面以上的公共使用部分（不包括设备间，即使是在地面）也包含在公共泳池内。 这部分是要计算容积率的，而地下车库、地下设备用房如果不计入容积率，怎么能称为公共摊位呢？ 至于物业楼宇、小区公厕、垃圾站等，这些都已成为公共设施，不会纳入公共共享。
既然不属于公共共享，那开发商为什么还要建公厕、垃圾站之类的东西，因为他们是在做慈善呢？ 一方面，每块土地都有自己的规划条件和指标要求。 建什么、面积有多大，都写得很清楚了。 开发商并不傻。 这些对他们不利的东西都可以满足面积要求。 就是这样，如果让你建一个60平米的公厕，那你为什么不建一个200平米的豪华版，然后带着每一个来看房的顾客去参观豪华公厕呢？可见该社区的设施有多高端？ 有的社区有幼儿园、学校、市场等，这也是规划的要求。 你真以为他们是考虑周全、花钱建房来服务购房者的吗？ 有的地方建学校时，可以将学校用地的容积率作为奖励，用作住宅部分。 简而言之，政府需要开发商帮助提供配套设施。
另一方面，如前所述，开发商已经考虑了所有的建筑成本。 人们不会只关注建造这座房子花了多少钱，而是关注整个项目的成本。 就像你开一家面店，是不是只计算了原材料才定价，忽略了装修、房租、人工、水电、税金等成本？ 房价高的根本原因是土地价格高。 就像开店的租金很高，如果你的产品定价不高，你是不是就等着成为亏损企业呢？ 尤其是那些开发商要帮政府建设各种公共设施，他们不会考虑到这部分成本吗？ 不要总是看公共摊位面积狭小。 与其他地方相比，真的只是九牛一毛。 如果小区的花园景观漂亮的话，也是能卖个好价钱的。
